最近有个读者朋友，老家重庆的，跑来问我，说重庆最近搞了个两千多亿的城市更新计划，是不是核心区的老破小又要起飞了，他琢磨着要不要把郊区的新房卖了，回去抄底。

我看完新闻，琢磨了半天，跟他讲，这事儿吧，咱们得换个脑子想。

你要是还按十年前“拆迁-卖地-盖楼-房价起飞”的剧本去理解，那这次八成要被埋在里面站岗。

这已经不是同一个游戏了。

咱们先捋一捋，过去二十年，一个城市是怎么长大的？

最简单粗暴的模式，我称之为“摊大饼”。

城市有个中心点，然后一环一环往外修路，盖新区。

政府的核心业务是什么？

卖地。

把郊区的农田、荒地，通过规划变成“建设用地”，打包卖给开发商。

开发商盖楼，卖给像你我这样的居民。

政府拿到卖地款，再去修更多的路，通更多的水电燃气，把更远的郊区再变成“建设用地”。

这是一个完美的循环。

在这个循环里，地方财政、开发商、银行、购房者，大家都在一条船上。

核心的燃料，就是“土地增值”和“房价上涨”的预期。

而“旧改”或者说上一代的“棚改”，本质上是这个“摊大饼”模式在城市中心区的应用。

把老破小推倒，原地盖起更高更密的新楼，一部分给回迁户，大部分拿来卖。

这个模式能玩下去，核心前提是啥？

是面粉（地价）比面包（房价）便宜，而且面包还有人抢着买。

拆迁成本一个价，卖出去的新房是另一个更高的价，中间的差价足够覆盖所有成本，还能让各方赚得盆满钵满。

尤其是“棚改货币化”，直接发钱让你去市场上买房，更是给这个循环狠狠踩了一脚油门。

但你有没有发现，这个游戏最近几年，玩不动了。

一方面，饼摊得太大了。

从重庆主城核心区一路向北到水土，再向西到大学城，能开发的架子基本都搭完了。

再往外摊，人口跟不上，产业也跟不上，修再多的路，盖再多的房子，也只是制造更多的空城。

另一方面，更要命的，是燃料没了。

房价不涨甚至下跌，地价自然也上不去。

开发商自己都一身债，根本没能力也没意愿再去高价拿地。

以前那个“拆迁成本<新房售价”的公式，现在很可能变成了“拆迁成本>新房售价”。

这买卖，算不过账了。

所以，你看懂了没？

当一个城市赖以生存的“摊大饼+卖地”的商业模式走到头的时候，它必须给自己找一条新出路。

这就是重庆这次2600亿“城市更新”计划的真正背景。

它不是上一代“棚改”的2.0版，它根本就是个新物种。

上一代棚改，核心是“拆”和“建”，目标是“居住升级”，本质是房地产开发。

而这一次的城市更新，核心是“改”和“营”，也就是改造和运营，目标是“产业升级”，本质是城市资产的经营。

我这么说你可能还是有点懵，我给你翻译一下。

以前的模式，是市政府像个“农民”，把自家地里长的庄稼（土地）一次性卖掉，换成钱。

卖完就拉倒，这块地以后是好是坏，跟他关系不大。

现在的模式，是市政府想变成一个“商业地产老板”。

他不再直接卖地了，而是要把手里的老旧资产，比如破厂房、旧街区、老小区，重新装修一下，再“招商引资”，租给新的“商户”（也就是企业），然后长期地收租金、收税收。

你去看这次公布的项目清单，很有意思。

比如那个投资208亿的长安三工厂项目，不是拆了盖豪宅，而是要重塑成“长安汽车集团总部+智能制造研发中心”；渝中长滨路那个114亿的项目，也不是盖江景大平层，而是要搞“总部经济+金融集群”。

看明白这个逻辑转换了么？

以前是“腾笼换鸟”，把人换掉，盖新房。

现在还是“腾笼换鸟”，但换的不是人，是“产业”。

把附加值低的旧产业请出去，把附加值高的新产业引进来。

这背后的算盘打得非常清楚：房地产这碗饭吃不长久了，未来城市的竞争，靠的是产业。

有好的产业，才能吸引高端人才，才能有持续的税收，城市才能活下去。

这些老旧的、占据了核心地段的工业区和城中村，就是城市手里最后的、也是最值钱的底牌。

把这些牌打好，把低效资产盘活成高效资产，是未来十年唯一的出路。

所以，那个2600亿，你别理解为政府要真金白银掏2600亿出来。

大概率是，政府画了一个2600亿的“招商引资”的大盘子，列出一份“机会清单”，告诉全世界的资本：我这儿有这么多好项目，你们谁有钱、有能力、有资源，都可以来谈。

这才是这次城市更新最难的地方。

难在哪？难在“谁来投钱”和“如何赚钱”。

在房地产高歌猛进的年代，这都不是问题。

开发商抢着投，闭着眼都能赚。

但现在，愿意来接盘这些回报周期长、运营难度大、不确定性高的城市更新项目的资本，已经不是当年的那批人了。

大概率会是几类玩家：有国资背景的平台公司、有产业协同需求的龙头企业（比如长安自己改造自己的老厂区）、以及极少数极具耐心的长期主义资本。

这对我们普通人，尤其是房产投资者，意味着什么？

意味着过去那套简单粗rou的投资逻辑，彻底失效了。

以前，你只要赌一个“拆”字就行。买入有拆迁预期的老破小，坐等一夜暴富。

现在，你再赌“拆”字，很可能等来的是“旧改”，也就是给你刷个墙、修个下水道、装个电梯，然后……就没然后了。

想靠这个让房价翻倍，基本是做梦。

未来的逻辑，要复杂得多。

一个区域的房产价值，不再取决于它离市中心有多“近”，也不取决于它有多“新”，而是取决于它周边的“产业更新”到底能不能成功。

说白了，你买的房子，它的价值锚点，不再是“土地”，而是“产业”。

你家旁边那个旧厂区，如果成功转型成了类似北京798那样的文创园，或者一个高科技企业的总部，能吸引几千个高收入的程序员、设计师过来上班，那你房子的租金和价值，才有可能被真正地“重估”。

反过来，如果那个厂区改造了好几年，最后还是半死不活，没啥像样的企业入驻，冷冷清清，那你房子的价值也就那样了，甚至可能因为前期的过度炒作，还要跌回去填坑。

所以，再回到开头那位朋友的问题。现在回核心区抄底老破小，还靠谱吗？

我的建议是，别再用“抄底”的心态了。

你要换成“价值投资”的心态，去研究你看中的那个“老破小”，它所在的片区，到底在这次城市更新的大计划里，被赋予了什么样的“产业功能”？

这个产业功能，靠谱吗？

未来能吸引来什么样的人？

这比研究K线图和楼市政策，要难得多。

但没办法，轻松赚钱的时代过去了，未来想赚钱，就得下这种笨功夫，去做更深度的研究。

城市发展的逻辑变了，我们赚钱的逻辑，也必须跟着变。共勉共戒。